Italthai เป็นหนึ่งใน stop ที่มีคาแรกเตอร์ด้านออฟฟิศชัดที่สุดบนคลอง `Saen Saep` เพราะท่านี้ถูกผูกกับอาคารที่มีชื่อชัดและ corridor การทำงานบน `New Petchburi` มากกว่าการท่องเที่ยวหรือมรดกเมือง หลักฐานด้านคมนาคมมีความแข็งแรงมาก โดย inventory ท่าเรือแสนแสบล่าสุดของ `Marine Department` ระบุ `Italthai Pier` ไว้ชัดเจนว่าอยู่ด้านหลัง `Italthai Tower` ขณะที่เอกสารสำรวจและข้อมูลบริการของ `Marine Department` ก่อนหน้านี้ก็ระบุชื่อท่าเดียวกันและเชื่อมเข้ากับการเข้าถึงรถเมล์จำนวนมากบน `New Petchburi Road` สิ่งนี้ทำให้ stop นี้อ่านบทบาทได้ชัดในฐานะ node สำหรับการเดินทางประจำวันในวันทำงาน มากกว่าจะเป็นเพียงท่าเรือชุมชนทั่วไป

catchment รอบพื้นที่นี้ควรถูกเข้าใจว่าเป็นโซนสำนักงานและบริการริมคลองรอบ `Italthai Tower`, ฝั่ง `Phetchaburi - Asok` ของ inner Bangkok และแนวต่อเนื่องไปยัง `Phetchaburi MRT` กับการเชื่อม `Makkasan` ที่นี่ไม่ใช่ย่าน waterfront แบบ prestige แต่รองรับภูมิศาสตร์การใช้งานจริงของอาคารสำนักงาน retail สนับสนุน คลินิก ที่พักของผู้เดินทางประจำ ทางเลือกเลี่ยงรถติด และการเคลื่อนย้ายเพื่อธุรกิจระยะสั้น จุดยึดที่มีชื่อชัดช่วยยืนยันภาพนี้ ได้แก่ `Italthai Tower` ซึ่งเป็น office landmark ที่รู้จักกันดี และ `Phetchaburi MRT` ซึ่งยังเป็นหนึ่งในจุดเชื่อมรางสำคัญที่สุดของย่านโดยรอบ

ในเชิงอสังหาฯ fit ที่เหมาะที่สุดคือ stock แบบ mixed-use ที่มีประสิทธิภาพ ได้แก่ อพาร์ตเมนต์ของผู้เดินทางประจำ executive rentals คอนโดขนาดเล็ก office suites ดีมานด์จากคลินิก co-working frontage อาหาร convenience retail และธุรกิจบริการที่ได้ประโยชน์จาก footfall ในวันทำงาน Krungsri ยังมองว่าทำเลที่เชื่อมกับระบบขนส่งช่วยพยุงดีมานด์ ขณะที่ CBRE ยังเลือกมากเรื่อง pricing power ดังนั้นกรณีมูลค่าที่ defend ได้รอบ `Italthai` จึงมาจาก utility ด้านการเดินทาง ความติดกับออฟฟิศ และการใช้งานจริงรายวัน มากกว่าภาพ scenic และเพราะท่านี้ถูกระบุชื่อไว้ชัดในเอกสารทางการหลายฉบับของ `Marine Department` พร้อมทั้งมีหลักฐานภาพที่มีใบอนุญาตของตัว pier และ tower จึงให้สถานะ `ok` ได้